ANALIZA: Incotro se indreapta PIATA IMOBILIARA din Bucuresti
analizahomefindersconsultanti imobiliaribucurestiresearchagentii imobiliare
Specialistii de la HomeFinders.ro au realizat o analiza amanuntita a evolutiei pietei rezidentiale bucurestene.
Analiza tendințelor pieței pe cele mai importante segmente rezidențiale
Un segment important al pieței rezidențiale bucureștene intră într-un nou ciclu de evoluție, dictat de o răsturnare a raportului cerere-ofertă.
Analiza HomeFinders.ro prezintă situația zonelor centrale, semicentrale și de Nord, unde sunt identificate noi tendințe ale pietei rezidențiale din Capitală, conform datelor referitoare pentru timpul mediu de vânzare, dar și pentru raportul dintre ofertă și cerere sau prețurile de tranzacționare.
Bucureștiul este împărțit în două segmente diferite. Zonele periferice sunt analizate separat, datele de piață nu indică modificări de trend, raportul cerere-ofertă este în continuare deficitar și prețurile continuă să scadă.
- Evoluția stocului de oferte disponibile pe piață spre vânzare
În perioada 2006-2008, în zonele centrale, semicentrale și de Nord din București a început construcția a peste 15.000 de unități locative noi, în proiecte cu peste 100 de unități, conform monitorizărilor disponibile. Ulterior, în perioada 2009-2012, cu excepția ansamblurilor rezidențiale de la periferia sau din afara Capitalei, toate construcțiile noi au fost stopate. Timp de 4 ani, pe tot acest segment de piata, nu a mai fost inceput niciun proiect cu mai mult de 100 unități.
Începând cu anul 2013, a fost marcat și începutul reducerii stocului total de unități în blocuri noi disponibile la vânzare, atunci când o parte consistentă din unitățile din ansamblurile rezidențiale, începute în perioada de boom imobiliar și rămase nevândute, au fost absorbite de piață odată cu executarea silită a proiectelor intrate în insolvență.
În piața veche, după o creștere rapidă a numărului de oferte scoase la vânzare începând cu sfărșitul anului 2007, din cauza panicii create de scăderea iminentă a prețurilor, vânzătorii nu au mai fost la fel de activi pe piața rezidențială.
În ultimii trei ani, numărul unităților scoase la vânzare de proprietari, în blocuri construite după 1977 în zonele centrale, semicentrale și de Nord ale Bucureștiului s-a păstrat relativ constant: aproximativ 6.000 locuințe /an, variația numărului total fiind de doar câteva procente.
Stocul total de unități disponibile spre vânzare a fost susținut, de-a lungul acestei perioade, într-o măsură redusă, și de dezvoltările rezidențiale de dimensiuni mici și medii, cu până la câteva zeci de unități rezidențiale fiecare.
Din cauza lipsei informațiilor publice disponibile transparent legate de piața rezidențială, nu se poate face o evidențiere riguroasă a acestora. Estimările HomeFinders.ro indică un număr de circa 3.500 unități, în dezvoltări de dimensiuni mici și medii, livrate pe piață în zonele analizate în perioada 2010-2013.
In cartierele de la periferia Capitalei însă, în aceeași perioadă, estimările sunt de peste 12.000 unități locative construite, inclusiv în ansambluri de dimensiuni mari, cu peste 100 de unități. Au fost dezvoltate ansambluri rezidențiale cu apartamente ieftine, vândute la cheie, cu prețuri similare sau chiar mai mici decât cele din blocurile vechi construite în anii `80 din vecinatăți. Acestea au concurat în mod direct stocul de oferte vechi disponibile la vânzare în zonele respective si au crescut substanțial stocul total de oferte.
- Evoluția cererii într-o piață în care prețurile au scăzut cu mai mult de 50% și costurile de finanțare sunt de asemenea la jumătate
Dacă înainte de anul 2008, estimările cele mai optimiste indicau chiar și un necesar de până la un milion de locuințe noi în România și numărul proiectelor anunțate în piața rezidențiala exploda, începând cu anul 2009 cererea a sucombat și pentru aproape 6 ani, cumpărătorii au impus regulile într-o piață în care oferta disponibilă a fost net superioară cererii sustenabile.
Astăzi, în București, prețurile din rezidențial sunt cu aproape 60% mai mici față de momentul de maxim al pieței din 2007-2008. În zonele centrale, semicentrale și de Nord scăderea prețurilor s-a încheiat de mai bine de 12 luni și costurile creditelor în lei sunt cu aproape 50% mai mici decât în urma cu 3 ani. În anii de boom imobiliar 2007 – 2008, DAE mediu a fost de 10,25% pentru lei si 8% pentru euro, în timp ce în luna iulie 2014, DAE mediu a atins un minim istoric: 5,2% pentru lei și 5,37% pentru euro, conform datelor publicate de Ziarul Financiar.
Există astfel o serie de premise care susțin un fundament de sustenabilitate a cererii și chiar o tendință de creștere pe termen scurt și mediu.
Conform statisticilor HomeFinders.ro, bazate pe comportamentul de cumpărare al peste 5.000 potențiali clienți, 80% dintre cumpărătorii din zonele studiate caută apartamente în blocuri proiectate după cutremurul din martie 1977 și în blocuri noi.
Perioada medie de vânzare – indicator al situației pietei rezidențiale bucureștene
- Timpul mediu de vânzare scade substanțial în zonele centrale, semicentrale și de Nord
HomeFinders a analizat perioada medie de timp de vânzare a proprietăților rezidențiale din principalele cartiere din zonele centrale, semicentrale și de Nord ale Bucureștiului și a constatat că aceasta s-a diminuat cu peste 40% comparativ cu anul 2012, ceea ce indică și o modificare semnificativa a volumului total al cererii în raport cu volumul total al ofertei, pentru ultimii doi ani.
În semestrul II 2012, conform studiului realizat de HomeFinders, perioada medie de timp era de 53 zile în zonele studiate, in timp ce astăzi perioada medie de timp este de 32 zile în aceleași zone. Acum, o proprietate se tranzacționează în cartierul Aviației cu o medie de doar 18 zile din momentul în care a fost promovată pe piață și ajunge până la 45 de zile în zona Unirii și cartierul Nerva Traian.
*Au fost analizate doar unitățile promovate pe piață cu un preț de cel mult 15% mai ridicat decât prețurile medii de tranzacționare din fiecare zonă selectată.
Zonele de Nord se detașează prin cel mai scăzut timp necesar vânzării unui proprietăți, zona Victoriei-Mihalache fiind pe locul 2, pe un segment de piață marcat de un volum de ofertă disponibilă redus. În cartierele centrale și semicentrale, timpul mediu în care o proprietate se tranzacționează variază, in general, între o lună și 45 de zile.
Cartierul Aviației rămâne cartierul cu cea mai mare cerere din piață, raportată la un stoc redus de ofertă. Conform analizei derulate de HomeFinders.ro, o proprietate promovată pe piață in zona Aviatiei cu prețul de listă egal sau similar cu prețul mediu de tranzacționare, are nevoie de doar 2 – 3 zile de la apariția primului anunț de promovare și până la semnarea unui antecontract/contract de vânzare. Dacă prețul solicitat crește cu 5% față de prețul mediu de tranzacționare, perioada medie necesară vânzării este de 6 zile.
Apartamentele promovate pe piață cu prețuri cu până la 15% mai mari decât mediile de preț unde se încheie real tranzacția au nevoie, în medie, de 18 zile până la încheierea unei promisiuni sau contract de vânzare.
Reducerea timpului de vânzare și creșterea cererii în raport cu oferta a condus si la o scădere a marginii de negociere. În zona Victoriei-Mihalache, în semestrul II 2013 au fost tranzactionate 7 unități cu discount mai mare de 10% față de prețurile minime de negociere, în timp ce în semestrul I 2014 doar 2 apartamente au fost tranzacționate cu un discount similar.
Deși poziționat într-o zonă semicentrală, cartierul Tineretului se înscrie în top 3 zone din București unde numărul de cumpărători este mult mai mare decât stocul de ofertă disponibil. În acest cartier, aflat în topul preferințelor clienților datorită stațiilor de metrou și al parcurilor din vecinătate, majoritatatea blocurilor sunt proiectate înainte de 1977, segment de ofertă pentru care cererea este mult mai redusă.
Accesul la metrou este un aspect esențial pentru o mare parte din cumpărătorii bucureșteni. În cartierul Băneasa, cu unități similare ca și tip de construcție, suprafețe, aflat în imediata vecinătate a cartierului Aviației și construite în aceeași perioadă – după anul 1983, perioada necesară vânzării unui apartament este în medie de 31 de zile. Perioada este cu 70% mai mare, deși prețurile sunt chiar cu câteva procente mai mici. Un apartament de 2 camere are un preț mediu de tranzacționare de 73.000 euro în Aviaiei față de 70.000 euro în Băneasa.
Conform studiului derulat de HomeFinders.ro în alte zone semicentrale - Moșilor și 13 Septembrie-Panduri – perioada de timp de vânzare este identică: 41 de zile. În zona centrală Unirii/Nerva Traian timpul necesar ajunge la 45 de zile. Unul dintre posibilele motive pentru care această zonă este codașă la durata medie de vânzare pentru segmentul de piață studiat este faptul că valoarea proprietăților este mai ridicată, datorită suprafețelor mai mari.
- Perioada medie de vânzare în zonele periferice
În timp ce zonele centrale, semicentrale și de Nord pot fi considerate principalele puncte de atracție prin prisma unei cereri ridicate in raport cu oferta scăzută, cartierele periferice ale Bucureștiului se confruntă cu o ofertă estimată mai mare decât cererea.
În cartiere precum Colentina, Fundeni, Militari, 1 Decembrie 1918, Berceni, stocul de oferte disponibile spre vânzare a fost permanent alimentat cu oferte în blocuri noi. Aceste zone au reprezentat și principalul punct de atracție al dezvoltatorilor imobiliari din Capitală în anii 2009-2013, datorită costurilor si riscurilor mult mai reduse de dezvoltare, într-o perioada in care piata rezidentiala a fost în mare măsură dependentă de programul Prima Casă.
HomeFinders a derulat și un studiu de cercetare pentru 70 de proprietăți selectate din zonele semicentral-periferice, într-un interval de preț de promovare de maximum 15% peste prețurile medii de tranzacționare estimate.
În zone semicentral – periferice, conectate la metrou (Militari-Gorjului, 1 Decembrie, Apărătorii Patriei), perioada medie de vânzare a locuințelor este dublă față de perioada medie de vânzare în zona centrală, ajungând la aproximativ 90 de zile. Această perioadă crește în zone neconectate la rețeaua de metrou, precum Colentina, Fundeni sau Pantelimon, unde ajunge la 120 de zile.
În majoritatea zonelor periferice, din cauza stocului de unități vechi construit până în 1977, a numărului consistent de unități în blocuri noi livrate în aceste zone în ultimii ani și a raportului cerere-ofertă puternic subunitar, piața rămâne dominată net de cumpărători. Tendința preturilor este în continuare una de scădere, spre deosebire de celălalt segment de piață studiat.
*In zonele Colentina/Fundeni, Pantelimon, Militari-Gorjului/Apusului, 1 Decembrie, Aparatorii Patriei, estimările se bazează pe un eșantion de 70 de proprietati studiate, scoase pe piață în trimestrul I 2014.
- In Capitala exista doua segmente ale pietei rezidentiale, cu tendinte aproape opuse
Dacă locuințele scoase la vânzare în zonele centrale, semicentrale și de Nord se tranzacționează în medie în aproximativ 32 de zile, estimarea pentru perioada medie necesară vânzării unei locuințe în cartierele periferice este de circa 105 zile până la finalizarea unei tranzacții. Așadar, timpul de vânzare este de peste 3 ori mai mare în aceste zone, ceea ce indică o discrepanță majoră între cele două segmente de piață bucureștene.
În Capitală s-au format astfel două segmente ale pietei rezidențiale, care au un comportament diferit, cu tendințe aproape opuse. În zonele centrale, semicentrale și de Nord, stocul de oferte disponibile la vânzare este mai mic, iar cumpărătorii sunt mai mulți. De cealaltă parte, în zonele periferice stocul este mai mare, iar cumpărătorii sunt mai puțini in raport cu oferta disponibilă. Astfel, un segment rezidențial rămâne într-o piață a cumpărătorilor, în timp ce al doilea segment a intrat într-o piață a vânzătorilor.
În piața vânzătorilor, perioada rapidă de vânzare, cererea sustenabilă ridicată și dispariția stocului de oferte noi acumulat dupa 2008 încep să alimenteze un număr semnificativ de noi dezvoltări rezidențiale. Pentru o piață echilibrată, predictibilă, este nevoie de asemenea de un stoc de unități locative noi și care, conform datelor existente, acestea sunt programate să apară.
În acest context, deși există o presiune evidentă asupra ofertei și vânzătorii fac astăzi regulile, iar marginile de negociere au devenit mai mici, nu înseamnă obligatoriu că prețurile vor crește. Dezvoltatorii imobiliari par să răspundă imediat, pregătind cel mai probabil un stoc nou, suficient.
Au fost analizate 1.237 unitati scoase la vanzare
HomeFinders.ro a analizat situația pieței rezidențiale bucureștene din prezent, utilizând datele disponibile până pe data de 15 septembrie 2014.
Analiza cuprinde situația din piața rezidențială în cartierele reprezentative pentru zonele centrale, semicentrale, de Nord: Aviației, Victoriei – Mihalache, Tineretului, Băneasa, Calea Călărașilor/Decebal, Moșilor, 13 Septembrie/Panduri, Unirii/Nerva Traian, unde au fost analizate 1.237 unități scoase pe piață spre vânzare în primul semestru din anul 2014, pentru care au existat informații detaliate.
Studiul se bazează pe date referitoare la volumul de oferte din semestrul I 2014, prețuri de achiziție și timpul mediu de vânzare al unui imobil, date obținute cu ajutorul softurilor imobiliare specializate (Argus, Map) sau din tranzacțiile asistate de HomeFinders, respectiv proprietățile unde s-au derulat negocieri directe cu proprietarii, precum și din tranzacțiile asistate de agențiile imobiliare aflate în colaborare cu HomeFinders. Datele cu un caracter redus de credibilitate a informațiilor sunt prețurile de tranzacționare comunicate exclusiv de proprietari.
Analiza cuprinde doar apartamente de tip confort 1, în blocuri costruite după anul 1977 întrucât conform statisticilor HomeFinders.ro, bazate pe comportamentul de cumpărare al peste 5.000 potențiali clienți, peste 80% dintre cumpărătorii din Bucuresti caută apartamente în blocuri proiectate după cutremul din martie 1977 și blocuri noi.
În zonele Colentina/Fundeni, Pantelimon, Militari-Gorjului/Apusului, 1 Decembrie, Apărătorii Patriei analiza se bazează pe un eșantion de 70 de proprietăți studiate, scoase pe piață în trimestrul I 2014.
Toate datele sunt obținute de la echipa HomeFinders de consultanți imobiliari specializați zonali și centralizate de departamentul de prospectare și research.
Un produs media marca Rentrop&Straton 
