Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari majore in relatia dezvoltator-chirias

Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari majore in relatia dezvoltator-chirias Contractul de locatiune in contextul prevederilor noului Cod Civil aduce schimbari majore in relatia dezvoltator-chirias
de Redactia Manager la 07 Feb. 2013
Urmareste-ne pe Google News
contractlocatiunecontextprevedericod civilchiriasi

Anii 2012-2014 presupun, potrivit studiilor publicate de companiile de servicii in real estate, reinnoirea si renegocierea multor contracte de inchiriere pentru spatiile de birouri, acestea ajungand la maturitate. Spre exemplu, potrivit unui studiu publicat de departamentul de Evaluari si Consultanta din cadrul Colliers International Romania, se estimeaza ca peste 750.000 mp spatii de birouri ar putea deveni vacante in Bucuresti in aceasta perioada. Vorbim, insa, de un proces care ar putea pune in dificultate ambele parti, datorita noilor reglementari stipulate in Codul Civil, intrat in vigoare din octombrie 2011.

Dezvoltatorii de real estate care au initiat noi proiecte de cladiri de birouri in ultimii ani sau le-au finalizat pe cele aflate in constructie au fost nevoiti sa realizeze contractele de inchiriere in alte conditii decat cele din perioada boom-ului imobiliar din anii 2006-2008. Era, de altfel, normal ca impactul crizei financiare sa modifice mecanismele pietei de birouri, majoritatea deciziilor fiind luate acum pe considerente legate de nevoia de optimizare a costurilor.

In plus, incepand cu 1 octombrie 2011, atat dezvoltatorii, cat si chiriasii trebuie sa aplice noile prevederi ale Codului Civil in ceea ce priveste renegocierea contractelor de inchiriere existente, lucru care se intampla de multe ori in lipsa unor alternative mai avantajoase, care sa acopere bugetul de reamenajare pe care il presupune relocarea.

Exista mai multe noi reglementari care pot pune in dificultate ambele parti la negocierea noului contract de locatiune sau chiar la amendarea celui existent, incheiat deja.

1. Sediul materiei locatiunii

Se regaseste in art. 1777 – art. 1853 din Codul Civil - Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil, republicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 505 din 15/07/2011 si presupune faptul ca, pentru prima oara in Codul Civil, este reglementata durata maxima a locatiunii, aceasta fiind de 49 de ani, iar orice stipulatie contrara se considera redusa de drept la aceasta perioada.

2. Caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata

Noile prevederi ale Codului Civil vin in ajutorul dezvoltatorilor, cei care pana in prezent au intampinat dificultati in a evacua un chirias din spatiu sau in cazul refuzului restituirii spatiului inchiriat, daca nu exista un contract de locatiune autentificat de catre un notar public. Neputandu-se folosi de caracterul executoriu al contractului de locatiune, dat de autentificarea sa, se ajungea la platirea unor taxe extrem de mari pentru autentificarea contractelor de locatiune, calculate la valoarea totala a chiriei pentru intreaga perioada contractuala si, evident, o actiune in evacuare in instanta.

Noile reglementari, potrivit art. 1798 din Codul Civil, vorbesc despre caracterul executoriu al contractului de locatiune incheiat sub semnatura privata, care poate constitui titlu executoriu numai prin simpla inregistrare a contractului de locatiune la organele fiscale sau prin incheierea acestuia in forma autentica. Caracterul executoriu al locatiunii produce efecte numai pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

In plus, prevederile art. 1809 din Codul Civil, stipuleaza caracterul executoriu ce produce efecte si cu privire la obligatia de restituire a bunului dat in locatiune, daca sunt indeplinite una dintre cele doua conditii prevazute de art. 1798 si mentionate mai sus.

3. Cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive

Codul Civil reglementeaza exact si cine are intaietate in cazul unui conflict intre locatiuni succesive, ale caror perioade se suprapun fie si partial prin dispozitiile art. 1782 care prevad ca, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, conflictul se rezolva in favoarea chiriasului care si-a notat dreptul in cartea funciara.

4. Ce se intampla cu chiriasii in cazul in care dezvoltatorul decide sa instraineze imobilul detinut si dat in locatiune?

Ca si pana acum, exista opozabilitate a contractului de locatiune fata de dobanditor, insa numai in urmatoarele conditii:
in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
in cazul imobilelor netranscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii.

5. Necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva este expres reglementata de Codul Civil: Impreviziunea – art. 1271

Pana in prezent in practica judiciara s-a retinut, in multe randuri, necesitatea revizuirii judiciare a contractelor cu executare succesiva ca fiind justificata de vointa partilor, care s-au obligat clauzei rebus sic standibus (clauza care, in dreptul international public, reprezinta doctrina juridica ce permite tratatelor sa devina aplicabile, din cauza unei schimbari fundamentale a circumstantelor). Acum, aceasta teorie a impreviziunii este expres reglementata de Codul Civil.

Cand executarea unui contract devine prea oneroasa pentru una dintre partile contractante, se impune revizuirea acestuia, in vederea restabilirii echilibrului valoric al prestatiilor. Astfel, se recunoaste posibilitatea instantei judecatoresti de a interveni in executarea contractului, putand dispune adaptarea contractului, modificand acele prestatii care, din motive exceptionale, au devenit mult prea oneroase pentru una din parti sau chiar incetarea contractului.

Pentru ca cele de mai sus sa poata fi aplicabile, trebuie ca imprejurarile care fac deosebit de oneroasa obligatia uneia dintre parti sa fi intervenit ulterior incheierii contractului, acestea sa nu fi fost previzibile la momentul incheierii contractului, sa nu existe o clauza prin care partile sa isi asume riscul schimbarii imprejurarilor, iar apelarea la instanta sa urmeze in cazul esuarii incercarilor de renegociere a contractului, intr-un termen rezonabil si cu buna-credinta.

Nu vom fi in prezenta impreviziunii in cazul contractelor de locatiune pentru spatii de birouri care au  inserate clauze de indexare, care vor face sa varieze pretul in functie de evolutia unui indice ales de ele sau care au convenit ca in anumite situatii sa revizuiasca contractul.

In concluzie, trebuie retinut ca nu orice modificare de ordin economic justifica revizuirea prestatiilor, impreviziunea putand fi invocata numai in anumite conditii, expres prevazute de Codul Civil.

* Opiniile din acest material sunt exprimate de Cristina Ghica, Managing Director al Ghica Boutique Law Firm, o firma de avocatura de tip boutique, cu experienta in domeniul corporatist, comercial, bancar si imobiliar.

Ultimele NOUTATI

3 moduri de a purta costumul de dama
Life Style

3 moduri de a purta costumul de dama

today28 Mar. 2024
Joburile din Romania pentru care nu bate nimeni la usa patronilor:
Companii

Joburile din Romania pentru care nu bate nimeni la usa patronilor: "Nu vor sa munceasca"

today28 Mar. 2024
Pregatiti-va de noi scumpiri: sectorul Constructiilor, pus la pamant de preturile mari
Ultimele stiri economice

Pregatiti-va de noi scumpiri: sectorul Constructiilor, pus la pamant de preturile mari

today28 Mar. 2024
Anunturi apartamente ieftine de vanzare in Dubai: cat te costa sa te muti in Capitala Luxului
Imobiliare

Anunturi apartamente ieftine de vanzare in Dubai: cat te costa sa te muti in Capitala Luxului

today28 Mar. 2024
Depozitele bancare pot sa fie mai paguboase decat banii la saltea: cum trebuie sa calculezi castigul, de fapt. Nu dupa dobanda simpla
Financiar-Bancar

Depozitele bancare pot sa fie mai paguboase decat banii la saltea: cum trebuie sa calculezi castigul, de fapt. Nu dupa dobanda simpla

today28 Mar. 2024
Cel mai important eveniment din istoria recenta a Romaniei
Analize

Cel mai important eveniment din istoria recenta a Romaniei

today28 Mar. 2024
250.000 de romani nu au serviciu, sunt someri. Cum traiesc acesti oameni?
Companii

250.000 de romani nu au serviciu, sunt someri. Cum traiesc acesti oameni?

today28 Mar. 2024
Tara europeana unde pensionarii primesc 2.000 de euro lunar de la stat: sunt cei mai fericiti oameni din lume
Economie

Tara europeana unde pensionarii primesc 2.000 de euro lunar de la stat: sunt cei mai fericiti oameni din lume

today28 Mar. 2024
Legea nr. 296 2023 - Modificari MAJORE asupra mediului de afaceri din Romania

Aboneaza-te la Newsletterul Gratuit. Zilnic in Inboxul tau.

Vrei sa fii la curent cu cele mai noi articole despre Antreprenoriat, Economie, Imobiliare, Auto, IT&C si sa primesti GRATUIT Raportul Special:

"Legea nr. 296 2023 - Modificari MAJORE asupra mediului de afaceri din Romania"
Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentul UE 679/2016

Partenerii nostri

Te-ar putea interesa si

Pregatiti-va de noi scumpiri: sectorul Constructiilor, pus la pamant de preturile mari
Ultimele stiri economice

Pregatiti-va de noi scumpiri: sectorul Constructiilor, pus la pamant de preturile mari

today28 Mar. 2024
Anunturi apartamente ieftine de vanzare in Dubai: cat te costa sa te muti in Capitala Luxului
Imobiliare

Anunturi apartamente ieftine de vanzare in Dubai: cat te costa sa te muti in Capitala Luxului

today28 Mar. 2024
Depozitele bancare pot sa fie mai paguboase decat banii la saltea: cum trebuie sa calculezi castigul, de fapt. Nu dupa dobanda simpla
Financiar-Bancar

Depozitele bancare pot sa fie mai paguboase decat banii la saltea: cum trebuie sa calculezi castigul, de fapt. Nu dupa dobanda simpla

today28 Mar. 2024
Cel mai important eveniment din istoria recenta a Romaniei
Analize

Cel mai important eveniment din istoria recenta a Romaniei

today28 Mar. 2024

Aboneaza-te la Newsletterul Gratuit.
Zilnic in Inboxul tau.

Vrei sa fii la curent cu cele mai noi articole despre Antreprenoriat, Economie, Imobiliare, Auto, IT&C si sa primesti GRATUIT Raportul Special:

"Legea nr. 296 2023 - Modificari MAJORE asupra mediului de afaceri din Romania"


Da, vreau informatii despre produsele Rentrop&Straton. Sunt de acord ca datele personale sa fie prelucrate conform Regulamentului UE 679/2016
x