Copierea de continut din prezentul site este supusa regulilor precizate in Termeni si conditii! Click aici.
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
Prin utilizarea siteului sunteti de acord, in mod implicit cu Termenii si conditiile! Orice abatere de la acestea constituie incalcarea dreptului nostru de autor si va angajeaza raspunderea!
X
de Cristina Enescu
la 08 Apr. 2026
Urmareste-ne pe Google News
De ce e important sa faci diferenta intre locuinta personala si investitie? Drumul spre stabilitatea financiara trece adesea prin usa unui apartament, insa putini disting corect intre un camin primitor si un activ care lucreaza pentru ei. In Romania, dorinta de a fi proprietar este aproape un instinct national, cu o rata de detinere a locuintelor de 96%, fiind depasiti global doar de Mauritius. Inainte de a semna actele la notar, trebuie sa intelegi daca faci o achizitie emotionala sau una strategica.
Cum alegi corect un imobil in care planuiesti sa locuiesti?
Atunci cand o persoana cauta o locuinta pentru uz personal, criteriile de selectie sunt dominate de subiectivitate si confortul cotidian. Proximitatea fata de locul de munca, prezenta parcurilor, a scolilor de renume sau accesul rapid la metrou sunt factori decisivi care dicteaza alegerea.
Din perspectiva strict financiara, o astfel de proprietate este adesea considerata o investitie pasiva, deoarece, desi ofera adapost, ea genereaza cheltuieli constante pentru intretinere, reparatii si taxe, fara a aduce un flux de numerar imediat, conform datelor startimob.ro.
Cum gandesc investitorii profesionisti si cum isi aleg imobilul care sa le aduca profit?
In schimb, investitorul veritabil adopta o atitudine pragmatica, detasata de preferintele personale legate de design sau etaj, concentrandu-se exclusiv pe cifre si pe capacitatea imobilului de a genera profit.
Pentru acesta, piatra de temelie a oricarei decizii este randamentul net, un indicator care adesea difera semnificativ de randamentul brut afisat in ofertele imobiliare.
In timp ce randamentul brut este o simpla raportare a chiriei anuale la pretul de achizitie, randamentul net reflecta realitatea sumei cu care proprietarul ramane in buzunar la finalul anului.
Cum se calculeaza profitabilitatea reala pe piata imobiliara?
Pentru a calcula corect profitabilitatea, investitorul trebuie sa scada din venitul brut anual toate cheltuielile directe si indirecte.
Acestea includ impozitul pe venit (care poate varia intre 6% si 10% in functie de legislatia curenta), asigurarile, costurile de mentenanta si, esential, o perioada de neocupare estimata realist la aproximativ o luna pe an.
O eroare frecventa este omiterea costurilor conexe din investitia totala efectiva, care, pe langa pretul de vanzare, trebuie sa includa taxele notariale, comisioanele agentiei, costurile de mobilare si eventualele taxe de transfer.
Ce trebuie sa stii despre cash flow-ul imobiliar?
Un alt concept vital este cash flow-ul imobiliar, reprezentat de banii care raman efectiv din proprietate dupa incasarea chiriilor si plata tuturor ratelor bancare si a costurilor de operare.
In 2026, intr-o piata caracterizata prin dobanzi inca ridicate, analiza cash flow-ului devine mai importanta decat entuziasmul achizitiei.
Daca randamentul net obtinut din chirie este mai mic decat costul finantarii bancare, investitia devine riscanta, bazandu-se exclusiv pe speranta ca valoarea proprietatii va creste in timp prin apreciere.
Cum alegi zonele cu potential de crestere?
Succesul unei investitii depinde si de alegerea unei zone cu potential de crestere si infrastructura in dezvoltare. Zonele emergente sau cele aflate in proximitatea centrelor universitare ofera adesea randamente superioare, desi pot prezenta o volatilitate mai mare fata de zonele ultracentrale, care sunt mai sigure, dar ofera un profit procentual mai mic.
In marile orase romanesti, un randament net considerat sanatos variaza intre 4,5% si 7%, depasind de cele mai multe ori randamentul oferit de depozitele bancare si protejand capitalul impotriva inflatiei.
Cum sa calculezi corect randamentul unui apartament?
De ce randamentul net e mai important decat cel brut? Ca sa intelegi cu adevarat randamentul net al unui apartament, trebuie sa treci dincolo de cifrele optimiste ale randamentului brut si sa vezi ce ramane efectiv in buzunar dupa toate cheltuielile, raportat la suma totala investita. Practic, formula de baza e simpla: Randament Net = Chiria Neta Anuala / Investitia Totala Efectiva, potrivit theconcept.ro.
Chiria neta anuala: ce ramane dupa taxe si cheltuieli. Chiria neta anuala inseamna chiria bruta pe 12 luni minus perioada in care apartamentul nu are chirias – investitorii experimentati scad de obicei o luna (aproximativ 8,3%) – si minus toate cheltuielile directe si operationale. Cheltuielile directe includ impozitul pe venit intre 6% si 10% si, daca e cazul, costurile de property management. Cheltuielile operationale sau indirecte cuprind asigurarile obligatorii si facultative, mentenanta, reparatiile curente si fondul de rulment pentru situatii neprevazute.
Investitia totala efectiva sau cat te costa cu adevarat un apartament. O greseala frecventa e sa raportezi profitul doar la pretul de achizitie. Realitatea e ca investitia include tot: pretul net platit vanzatorului, eventual TVA, loc de parcare sau boxa, costuri de transfer (taxe notariale, comisioane de agentie, schimburi valutare) si costurile de amenajare si mobilare.
Exemple concrete de randament net. Daca investesti 100.000 € in total si obtii un venit net de 5.500 € pe an, randamentul net este 5,5%. In 2026, in marile orase din Romania, randamentele nete considerate realiste sunt intre 4,5% si 7%.
Cash flow si finantarea, adica banii care conteaza cu adevarat. Cash flow-ul reprezinta banii care raman dupa plata ratelor si a tuturor cheltuielilor. Daca rata bancara e mai mare decat chiria neta, fluxul de numerar e negativ. Cand folosesti credit, compara randamentul net cu DAE-ul dobanzii; daca dobanda depaseste randamentul, investitia devine riscanta si depinzi doar de aprecierea valorii apartamentului.
Aprecierea capitalului. Pe langa chirie, valoarea proprietatii creste in timp – istoricul pietei arata o crestere medie de 3% pe an. Asadar, randamentul brut poate fi doar o iluzie daca nu iei in calcul toate cheltuielile, cash flow-ul, dobanzile si aprecierea proprietatii.
Ce ar trebui sa retii? Sa nu cumperi pe pilot automat. Fa banii sa lucreze pentru tine!
Fie ca visezi la un apartament primitor sau la o investitie imobiliara profitabila, diferenta intre alegerea emotionala si cea strategica poate face o lume de diferenta pentru portofelul tau.
In 2026, randamentele nete realiste in marile orase romanesti se situeaza intre 4,5% si 7%, iar un calcul corect al cash flow-ului si al costurilor totale poate transforma o achizitie aparent banala intr-un generator de venit constant.
Asa ca inainte sa semnezi actele la notar, intreaba-te: vrei sa cumperi doar un camin sau vrei ca apartamentul tau sa lucreze pentru tine si pentru viitorul tau financiar?
Provocarea pentru tine: fa un calcul rapid al randamentului net al apartamentului visurilor tale si vezi daca investitia chiar merita. S-ar putea sa fii surprins!
Sursa foto: unsplash.com
Colaborator Manager.ro
Ultimele NOUTATI
Criza fortei de munca in Romania in 2026: lista meseriilor la mare cautare chiar acum
16 Apr. 2026
Christian Tour devine prima agentie de turism din Romania listata la bursa. Ce inseamna miscarea pentru companie
16 Apr. 2026
eMAG introduce o taxa noua pentru fiecare comanda. Ce vor plati clientii din 17 aprilie 2026
16 Apr. 2026
De ce scade consumul in Romania? Semnalul care arata o problema mai profunda decat pare
16 Apr. 2026
Aboneaza-te la Newsletterul Gratuit. Zilnic in Inboxul tau.
Vrei sa fii la curent cu cele mai noi articole despre Antreprenoriat, Economie, Imobiliare, Auto, IT&C si sa primesti GRATUIT Raportul Special de mai jos?
Noutati Fiscale 2026. Reguli noi pentru societatile comerciale
Partenerii nostri
Demis dupa doua saptamani: seful ITM Bucuresti venea la birou cu o masina de 300.000 de euro
Productivitate si sanatate in home office: Importanta calitatii aerului pentru intreaga familie
Castigul salarial mediu net in 2026: la ce nivel a ajuns si care sunt cele mai bine platite domenii
Dividende in natura: Cum se acorda, regim fiscal-contabil si implicatii practice
Client in faliment: Cum se declara ajustarea TVA in D300 si D394?
Cesiunea partilor sociale explicata printr-un studiu de caz: Cum se reflecta in contabilitate?
Cum alegi avocatul potrivit pentru cazul tau juridic? Ghid complet pentru cetatenii din Iasi
Stimulentul de insertie: cine beneficiaza, cuantum si cum se acorda in 2026
x