Unde se gasesc cele mai ieftine locuinte de pe piata?

Unde se gasesc cele mai ieftine locuinte de pe piata? La executorii judecatoresti. E vorba despre apartamentele si casele luate cu credit si care au ajuns ulterior sa fie executate silit, din cauza ca proprietarii lor nu si-au mai putut plati ratele. Scoase la vanzare prin licitatie de catre executorii judecatoresti, aceste locuinte pot fi obtinute, cu ceva noroc, la un pret sensibil mai mic decat cel de pe piata. Dar care este, exact, traseul unei asemenea achizitii?
In principiu, daca esti interesat sa cumperi o locuinta executata silit nu trebuie decat sa urmaresti anunturile postate pe site-urile bancilor, ale executorilor judecatoresti, ale judecatoriilor sau pe site-ul ANAF si sa mergi la licitatii.

Mai este si o alta conditie, aceea ca trebuie sa depui 10% din pretul de pornire in contul executorului, dar aceasta este oarecum o formalitate, dat fiind ca nu exista niciun pericol sa pierzi acesti bani. Daca nu castigi licitatia, banii ti se returneaza; daca o castigi, suma se considera avans si se scade din pretul final.

Avantajul este ca daca la prima licitatie nu exista nici un castigator, cum se intampla deseori, pretul de pornire la a doua licitatie va fi, de regula, cu 25% mai mic si va fi scazut ulterior in trepte. Ca urmare, la un moment dat acest pret poate deveni extrem de atractiv.

Apoi, in cazul fericit in care esti declarat castigator al licitatiei, trebuie sa achiti diferenta de pret in termen de 30 de zile, poate cu ajutorul unui credit acordat chiar de banca organizatoare a licitatiei, aceasta avand tot interesul sa rezolve problema. Iar dupa inca 15 zile executorul trebuie sa intocmeasca actul de adjudecare, care constituie titlu de proprietate si permite inscrierea imobilului in cartea funciara, cu tine pe post de nou proprietar.

Asadar, de la data depunerii taxei de 10% pentru participarea la licitatie si pana la emiterea actului de proprietate se pot scurge doar 2-3 saptamani.

Sa spunem insa ca ceea ce am descris pana acum este varianta ideala a acestui tip de tranzactii. In practica, exista cateva dezavantaje destul de importante:

1) nu vezi in prealabil locuinta pentru care licitezi. Nu se poate organiza nicio vizionare, e posibil ca fostii proprietari, cei executati silit, sa se afle inca acolo, asa ca tot ce poti face este sa treci eventual prin fata imobilului si sa te uiti din strada cam cum se prezinta apartamentul;

2) e posibil ca banca sa nu accepte o scadere prea mare a pretului de la o licitatie la alta. Astfel, in multe cazuri decide sa participe si ea la licitatie si sa cumpere imobilul, pentru a-l scoate la vanzare din nou la un pret mai bun;

3) daca banca nu i-a evacuat inca pe fostii proprietari, va trebui sa te ocupi tu de acest lucru. Nu va fi usor si, chiar daca vei rezolva pana la urma problema, s-ar putea sa descoperi ca acestia au lasat datorii mari la intretinere sau au distrus locuinta, din rea-vointa;

4) fostii proprietari pot da banca in judecata pentru diferite clauze abuzive din contractul de credit, caz in care executarea silita este anulata pana la solutionarea cazului in justitie;

5) dupa adjudecarea locuintei e posibil sa apara diversi terti care sa emita pretentii privind drepturile de proprietate asupra locuintei in cauza. Termenul in care pot fi formulate aceste pretentii (3 ani) este unul scurt in raport cu dreptul comun, dar, dat fiind ca unele dintre imobilele executate silit au un istoric complicat din punct de vedere juridic, riscul aparitiei unor situatii nedorite in acest sens nu poate fi neglijat.

Prin prisma dezavantajelor de mai sus, e clar ca locuintele executate silit nu se vand chiar usor. Surse din mediul bancar arata ca pana acum portofoliul de locuinte strans de banci a fost vandut in proportie de doar 15%.

Plus ca mai trebuie tinut cont de un aspect: bancherii sunt constienti ca nu au niciun interes sa inunde piata cu oferte de vanzare, pentru ca asta nu ar face decat sa scada si mai mult pretul, iar recuperarea creditelor acordate ar deveni si mai dificila.

Sursa foto: www.pexels.com