BNR a chestionat cele mai mari banci prezente pe piata romaneasca, iar concluziile acestei analize indica faptul ca vin vremuri grele pentru sectorul imobiliar romanesc.
De asemenea, si numerosi dintre analistii CFA Romania, intr-un raport de la finele lunii trecute, noteaza ca se asteapta la scaderea preturilor la imobiliare, dar si la o inflatie mai mare si deprecierea monedei nationale. Unii economisti cred ca preturile imobiliarelor, din anumite orase mari, sunt supraevaluate in acest moment!
“Pe fondul aversiunii la risc declansata de invazia Rusiei in Ucraina, precum si a inflatiei ridicate, componenta de anticipatii a indicatorului de incredere macroeconomica al Asociatiei CFA Romania si-a continuat scaderea si in luna aprilie. De asemenea, anticipatiile inflationiste au continuat sa creasca, rata prognozata a inflatiei atingand un maxim istoric al sondajului. In ceea ce priveste evolutia ratelor de dobanda, participantii la sondaj anticipeaza majorari suplimentare a ratei de dobanda de catre Banca Nationala in urmatoarele 12 luni”, arata Adrian Codirlasu, vicepresedinte al Asociatiei CFA Romania.
"A scazut in continuare ponderea respondentilor care cred ca preturile proprietatilor imobiliare rezidentiale din marile orase vor creste in urmatoarele 12 luni (13,0%, cel mai mic nivel din noiembrie 2020), concomitent cu majorarea ponderii participantilor care considera ca pretul va scadea (47,8%, cea mai mare pondere din noiembrie 2020). In acelasi timp, 73,9% dintre participantii la sondaj considera preturile proprietatilor rezidentiale din principalele orase ca fiind supraevaluate", conform
Profit.ro.
Preturile imobiliarelor, supraevaluate. Care ar fi pretul corect, de fapt, in cazul unui apartament de 55 mp
Inainte de anii 2000, preturile apartamentelor si ale caselor din Romania se potriveau cu salariile modeste din acea perioada. Dupa ce bancile au inceput sa vanda credite imobiliare si ipotecare, preturile au explodat, dar aceleasi credite au permis si construirea de locuinte moderne si mai confortabile.
Insa, tot creditul si cresterea nivelului de trai au umflat preturile imobiliarelor catre niveluri de bula, unele de la care, in cazul aparitiei unei crize, se pot prabusi, asa cum s-a intamplat in 2008-2009.
Si in prezent, se pare ca piata imobiliara incetineste ritmul de crestere.
Daca, in decembrie 2021, au fost vandute 74.429 de locuinte, in ianuarie 2022, au fost vandute numai 39.510, potrivit datelor Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
Incet-incet, oamenii isi dau seama ca piata este supraevaluata, pretul unui apartament fiind, de fapt, cu zeci de mii de euro mai mare decat ar trebui.
Cat ar trebui sa coste, de fapt, un apartament de 55 de metri patrati
Un apartament de 55 metri patrati in Bucuresti se vinde cu 100.000-110.000 de euro, iar unul cu aceeasi suprafata situat in Cluj-Napoca are un pret de pana la 130.000 de euro.
De fapt, potrivit lui Guda, astfel de apartamente ar costa cu 30.000 de euro mai putin.
Conform lui Guda, desi exista un pret de piata, trebuie sa fim constienti de valoarea reala.
El a explicat ca, in 2021, romanii au luat 21 miliarde de lei credite ipotecare si toate au dus la cresterea preturilor in contextul in care oferta a fost mai mica.
"Valoarea oricarui activ este cat produce de fapt. In cazul unui apartament, cat produce? Vorbim in acest caz de chirie. Sa fim constienti cu cat l-am putea inchiria - chiar daca nu o facem - pentru ca asta ne da valoarea.
Luam chiria lunara, stim cat se poate incasa, o inmultim cu 12 luni, inmultim cu 15 ani si asta este estimarea de incasari pe care o poate produce un apartament in 15 ani. Noi trebuie sa recuperam investitia in 15 ani. Apoi, scadem 20%, luam in calcul ca apartamentul nu va fi inchiriat mereu, apoi tinem cont de cheltuielile de intretinere, taxe.
Facand calculul acesta in cazul unui apartament de 55 de metri patrati, vedem ca nu atat valoreaza. Este o diferenta de 30.000 de euro intre ce se pune pe piata si cat e valoarea concreta. Ajungem sa cumparam supraevaluat, dar la un moment dat piata se corecteaza. Supraevaluarile nu pot rezista la nesfarsit", a explicat Guda.
Dezvoltatorii imobiliari nu constientizeaza tendinta sau nu vor sa o recunoasca?
Daca ascultam declaratiile celor mai multi dezvoltatori imobiliari, vin scumpirile masive pentru locuinte. Majoritatea discursurilor merg in directia: "cumpara acum sau vei regreta"! Asa sa fie sau e dorinta de a convinge cumparatorii sa cumpere, de vreme ce interesul romanilor a scazut puternic, atat pentru achizitiile cash, cat si pentru creditare?
"Proiectele care vor fi livrate in perioada urmatoare vor avea clar o crestere de cel putin 20-30% la finalizare. In conditiile scumpirii costurilor de constructie, multi dezvoltatori vor fi fortati sa creasca preturile. In plus, vor fi si cei care vor specula momentul, pentru a-si creste si ei preturile”, spunea pentru
Wall-Street.ro, Cristian Nicola, fondatorul companiei de consultanta imobiliara Investpoint.
Cu toate acestea, mai sunt si voci in randul companiilor imobiliare sau de consultanta in domeniu care spun lucrurilor pe nume si recunosc faptul ca romanii nu se mai ingramadesc sa dea cu banul pe piata imobiliara. De exemplu, Gabriel Blanita, director companie de consultanta imobiliara: "Cererea nu mai are acelasi suflu ca in 2021. Vedem o inflatie foarte, foarte mare si asta afecteaza venitul disponibil al oamenilor, vedem un cost al imprumutului care e in crestere”, a spus el pentru Pro tv.
"Daca anul trecut se incadrau la 70.000 de euro, acum banca abia le da 55.000 de euro. Sunt nevoiti sa-si caute apartamente in blocuri vechi si acestea sunt inexplicabil de scumpe", a declarat, la randul sau, Alexandru Sandu, broker imobiliar, referitor la conditiile de creditare ale bancilor, care si-au redus toleranta la risc.
Ce trebuie sa retinem: pretul e dat de piata. Legea e una: N-ai cerere, scad preturile!
Cererea scade masiv, iar pretul e dat de piata, de cerere si oferta, prin urmare piata insasi poate genera ieftiniri, daca oamenii continua sa refuze sa cumpere, chiar daca traversam o perioada de inflatie accentuata, cand in mod normal ar trebui sa avem scumpiri!
Constructiile, la un pas de colaps
Pe de alta parte, Federatia Patronatelor Societatilor din Constructii (FPSC) sustine ca sectorul e in colaps, iar santirele din tara risca sa se inchida. “Dupa un 2020 pandemic in care industria constructiilor a constituit un pilon de sustinere a economiei romanesti, a urmat o serie de crize care au agresat sever sectorul aducandu-l intr-o stare critica”.
"Daca lucrurile raman asa, mai mult de jumatate din firme vor intra in insolventa sau faliment. Dupa firme, automat, daca acestea vor da semne de slabiciun, cei mai multi dintre cei calificati, dintre cei buni, vor pleca", avertizeaza Cristian Erbasu, presedintele Federatiei Patronatelor Societatilor de Constructii.
Intre timp, pana cand vom asista la ieftiniri, vedem cum preturile isi continua ascensiunea. In ultimii doi ani, pretul apartamentelor s-a majorat, in medie, cu 30%. In ultimul an, media de crestere a preturilor a fost de 7,5% la nivel national. Acum, pretul locuintelor se apropie de pragul psihologic de 2.500 de euro pe metrul patrat.
Cel mai scump metru patrat de constructie din tara se vinde in Cluj si este in medie 2.465 de euro. Vorbim despre o crestere cu 2.2% fata de luna aprilie si cu 29% mai mult fata de anul trecut. In Bucuresti, metrul patrat construit a ajuns la 1.747 de euro si a inregistrat o scumpire de 3,3% luna trecuta si de 18% comparativ cu anul trecut.
Un alt aspect interesant este acela ca romanii sunt din ce in ce mai interesati de chirii, semn ca reculul cererii va persista. De la o luna la alta, piata chiriilor s-a majorat cu 30%. Ca o paranteza, din nefericire, chiriile sunt asteptate sa se scumpeasca, pe fondul exploziei cursului valutar. Euro ar putea atinge pragul de 5 lei pana la finele anului, iar acest eveniment ne-ar putea aduce noi cresteri de pret la bunurile si serviciile raportate la moneda unica europeana.
Concluzia este simpla: desi preturile caselor vedem ca isi continua evolutia, momentan, pe fondul inflatiei si scumpirii materialelor de constructie, dezvoltatorii n-au garantia ca oamenii vor si plati aceste preturi. Or, in final, pretul real de vanzare se stabileste pe piata libera, in functie de cerere si oferta. Daca oamenii refuza sa mai cumpere (ceea ce vedem clar ca se intampla, e un recul al cererii), preturile vor fi fortate de piata sa coboare, chiar daca dezvoltatorii vor iesi pe pierdere. In cele din urma, vor dori sa vanda la orice pret, numai sa recupereze din cheltuieli. A sta cu imobilelele ridicate si a pune lacatul pe ele nu le aduce niciun profit, din contra!
Un produs media marca Rentrop&Straton 
