Sediul firmei: in vila sau in centru de afaceri? Avantaje si dezavantaje

Sediul firmei: in vila sau in centru de afaceri? Avantaje si dezavantaje imobiliaresedii firmevilacentru de afaceri

Ani buni de zile, pana prin 2008, in mediul de business autohton a functionat ideea ca, daca nu ai sediul firmei intr-un centru de afaceri modern, nu existi. Apoi a venit criza si optica aceasta s-a schimbat. Centrele de afaceri, cu chiriile si costurile lor de intretinere mari, s-au dovedit dintr-odata inaccesibile firmelor medii (sau chiar si firmelor mai mari) care au fost nevoite sa se mute in spatii mai ieftine. De exemplu, in vile. Da, relocarea in vile a salvat pur si simplu multe companii romanesti de la faliment. Si, pe de alta parte, inchirierea acestor spatii a saltat putin si afacerile agentiilor imobiliare, aflate in mare suferinta in acei ani.
In primii ani de dupa Revolutie firmele functionau in apartamente de bloc sau in camere de hotel. Apoi, dupa 1995, cand firmele in cauza au prins ceva cheag, au inceput sa fie luate in calcul si vilele, care au fost tranzactionate intens pana prin anul 2005, cand in peisaj au aparut centrele de afaceri moderne, cu spatii ample si care puteau fi compartimentate dupa dorinta.

Ca urmare, intreprinzatorii au lasat balta vilele, mai ales ca tocmai se intra in perioada de boom economic si functionarea intr-o vila era considerata un handicap la nivel de imagine. Agentiile imobiliare nu mai aveau atunci clienti pentru vile si ajunsesera la un moment dat, prin 2008, sa le propuna proprietarilor sa si le transforme in spatii de cazare pentru studenti (studentii au reprezentat intotdeauna o clientela sigura pentru spatiile de inchiriat).

Dupa care a venit criza si piata s-a intors pe dos. Brusc, firmele n-au mai avut bani, iar centrele de afaceri, refuzand sa se adapteze situatiei prin scaderea preturilor, au ramas fara clienti. Acestia s-au orientat din nou spre vile, revigorand astfel acest segment al pietei imobiliare care - iata - oferea solutia optima pe timp de criza, datorita unor avantaje evidente:

1) chirii mai mici
2) conditii contractuale flexibile (inchirierea pe perioade scurte, de pana in 3 ani, cu posibilitatea denuntarii unilaterale a contractului dupa 1 an, in cazul unei evolutii negative a afacerii)
3) cheltuieli de intretinere mult reduse
4) locuri de parcare (pe stradutele din jur) fara costuri suplimentare.

Ca urmare, in acea perioada numarul de vile disponibile pentru inchiriere aproape ca s-a injumatatit, in timp ce cladirile office moderne au inregistrat un grad de neocupare in crestere, atat ca urmare a maririi stocului de spatii, cat si din cauza chiriilor mai mari si a pozitionarii cladirilor in zone periferice, mai putin accesibile.

Dar nu numai chiriile mai reduse au constituit un atu pentru vile, ci si costurile operationale mai scazute. Nu trebuie sa uitam ca o cladire de clasa A presupune si costuri de mentenanta (service charge) care se ridica la 3-5 euro/mp/luna, astfel ca o suprafata de 700 mp (1 etaj intr-o cladire moderna) poate insemna costuri suplimentare de 2.500 de euro/luna doar cu mentenanta. In cazul vilelor, aceste costuri sunt la jumatate. Dezavantajul vilelor ar fi insa ca ele au si multe spatii “moarte”, care nu pot fi utilizate de chirias, spre deosebire de o cladire moderna de birouri unde suprafata este mult mai eficient gestionata.

Vilele sunt atractive in principal pentru firmele din domeniul serviciilor (case de avocatura, agentii de publicitate, companii de consultanta), cu 20-30 de angajati si o cifra de afaceri de 1-3 milioane de euro. Conditiile cerute de chiriasi: structura, acoperis si instalatii in buna stare, fatada ingrijita, interior renovat si functional, spatii cat mai deschise, curte amenajata, iar ca dotari – aer conditionat, loc pentru server, centrala termica functionala.

Referitor la preturi, acestea sunt intre 10 si 14 euro/mp/luna, mult mai mici decat in cazul cladirilor de birouri care, in plus, au si dezavantajul ca impun clientilor contracte ferme, pe perioade de cativa ani. Iar un contract ferm e ca un credit la banca, din care nu poti sa iesi mai devreme decat prevede termenul. Altfel, trebuie platite toate taxele pana cand proprietarul gaseste alt chirias, ceea ce poate dura luni sau chiar ani.

Una peste alta, vilele au fost castigatoarele crizei in piata imobiliara. In urma cu 10-12 ani ele intrasera pe o linie moarta si viitorul lor era incert, dar s-a dovedit ulterior ca oferta lor mai putin costisitoare de relocare a salvat multe firme.

Acum tendinta este din nou in favoarea centrelor de afaceri, multe companii medii s-au intors in cladirile de birouri. Ca urmare, proprietarii de vile trebuie sa investeasca serios in renovari si amenajari. Si e clar ca mentinerea vilelor in parametrii de competitivitate cu cladirile de birouri, din ce in ce mai atractive din punct de vedere al facilitatilor oferite, nu este, cu siguranta, o sarcina usoara.