Bugetul tau. Depozit bancar versus inchiriere

Bugetul tau. Depozit bancar versus inchiriere depozit bancardepoziteurochiriegarsoniera

Ipoteze: - dispuneti de o suma de bani ceva mai consistenta (sa spunem de minimum 30.000-35.000 de euro); - in scopul conservarii valorii si fructificarii acestor bani, optati pentru variante cu risc redus. Doua dintre variantele cu risc foarte mic sunt plasarea banilor in banci si achizitionarea unui imobil/unor imobile in scopul inchirierii.
Intrebare:
Comparand cele 2 variante, plasarea banilor intr-un depozit bancar si achizitia unui apartament in scopul inchirierii, care este mai avantajoasa?

Raspunsul trebuie sa tina cont in principal de:

1) - dobanda anuala calculata la nivel de luna versus chiria lunara, ambele la momentul actual (T0);

2) – faptul ca darea in folosinta a unui imobil presupune, in general, investitii suplimentare (fata de pretul de achizitie) pentru amenajare/dotari;

3) - anticiparile privind evolutia dobanzilor si de cele cu privire la trendul chiriilor. Trebuie avut in vedere ca este nepotrivit, in general, sa facem depozite pe termen mai mare de un an, deoarece riscam mai mult sa pierdem dobanda (probabilitatea de a avea nevoie de bani inaintea unei maturitati mai indepartate este mai ridicata);

4) - estimarile pe termen lung privind evolutia preturilor apartamentelor/garsonierelor. Este teoretic un element foarte important, dar trendul pe termen lung pentru pretul imobiliarelor este si mai greu de prognozat decat cel pentru chirii, chiar daca cele 2 sunt partial legate;

5) - faptul ca inchirierea presupune niste riscuri suplimentare: perioada de timp pana la gasirea chiriasului/chiriasilor si demararea contractului poate, deseori, sa depaseasca o luna (pe termen lung aceasta perioada va fi, ce-i drept, aproape nesemnificativa), riscul de distrugere a unor bunuri a caror contravaloare sa nu mai poata fi integral recuperata de la chirias(i) etc.;

6) – costul asigurarii imobilului.
 
In privinta depozitelor bancare, riscurile sunt reduse si, chiar daca ele teoretic exista, pot fi practic ignorate, considerand riscul 0 (evident, exista banci “mai” sigure si banci “mai putin” sigure, exista un sistem de garantare a depozitelor etc., important este ca riscul asociat depozitelor poate fi apreciat, intr-o astfel de analiza, ca fiind nul).

Datorita faptului ca raportul dintre chiria la garsoniera si chiria la 2/3 camere este superior raportului dintre pretul garsonierei si pretul apartamentului de 2 sau de 3 camere, merita sa comparam depozit bancar versus achizitie si inchiriere garsoniera.

Sa presupunem ca suma economisita este de 40.000 de euro.
Pentru aceasta suma, in momentul de fata putem obtine o rata a dobanzii la lei in jurul a 7% pe an, poate putin peste 7%. Varianta de calcul: 7%. Aceasta inseamna un venit lunar net (am scazut si impozitul) din dobanda in jurul a 196 de euro. Atentie: asta doar la inceput, deoarece banii au fost transformati in lei (depozitul este in lei) si, in timp, cursul leu/euro se schimba!

Cat obtinem din chirie in Bucuresti?
40.000 de euro inseamna o garsoniera la un pret de achizitie in jurul a 33-34.000 de euro plus 6-7.000 de euro valoarea amenajarilor. O valoare realista a chiriei posibil de obtinut este in jurul a 225 de euro (inainte de impozit). Din acesti 225 de euro ramaneti, dupa plata impozitului, cu suma de 198 de euro.

Asadar:
Varianta depozit: castig net initial de 196 de euro pe luna;
Varianta chirie: castig net initial de 198 de euro pe luna.

Avand in vedere si riscurile si cheltuielile suplimentare aferente inchirierii (de care nu am putut tine matematic cont, insa doar cota lunara din asigurare depaseste 2 euro), plus faptul ca evolutia preturilor, a chiriilor si a dobanzilor este destul de greu de prognozat, in cazul construit de noi castiga varianta depozitului.

Un aspect important este ca orice depozit in lei are de suferit de pe urma inflatiei, a deprecierii monedei nationale. Acelasi lucru este valabil insa, evident, si pentru valoarea unui imobil.

In cazul alegerii unei valute in locul leului ca si moneda a depozitului, calculul se schimba radical. Conteaza, aici, anticiparile privind relatia (si evolutia relatiei) dintre dobanzi (dobanda la euro versus dobanda la lei, spre exemplu), pe de o parte, si cursul de schimb in dinamica sa, pe de alta parte. Variabilele devin mai greu de apreciat. Veniturile lunare din dobanzi vor fi mai mici (cel putin pe termen scurt si mediu), pe de alta parte insa valoarea in timp a depozitului este probabil sa se conserve mai bine.

Daca aveti in vedere un alt oras, trebuie sa tineti cont ca si preturile la imobiliare sunt altele.

Exemplul propus nu are valoare de a sta la baza alegerii prin rezultatul obtinut, deoarece cifrele sunt aproximative si, oricum, sunt supuse schimbarilor de-a lungul timpului.
Exemplul este util in ideea stabilirii elementelor principale pe care trebuie sa le luam in calcul si a modului de a realiza comparatia.