Se strang norii asupra pietelor imobiliare. Preturile materialelor de constructie cresc, cumparatorii si-au schimbat comportamentul
piata imobiliara
Pietele imobiliare incep sa resimta masurile antiinflationiste, aflate sub presiunea efectelor conflictului din Ucraina si a ingrijorarilor legate de inflatie si o posibila recesiune. In timp ce preturile materialelor de constructii cresc, dezvoltatorii observa, de asemenea, o schimbare in ceea ce priveste cheltuielile de consum, deoarece ratele mai mari ale dobanzilor cresc costurile de imprumut ale cumparatorilor, ceea ce ar putea afecta apetitul acestora pentru investitii.
Piata imobiliara europeana este in continuare prognozata sa creasca in acest an. Un studiu realizat de BNP Paribas vede anul 2022 ca fiind ultimul an cu randamente de doua cifre pe piata imobiliara, inclusiv in sectorul imobiliar comercial si rezidential. Cu toate acestea, datele recente ale Eurostat arata ca pe piata imobiliara se intrevad probleme la orizont. Comparand trimestrul al patrulea din 2021 cu 2010, preturile locuintelor au crescut fata de chirii in 19 state membre ale UE.
Preturile locuintelor au crescut in 24 de state membre ale UE si au scazut in trei. Fata de 2010, cele mai mari cresteri au fost inregistrate in Estonia 156%, Ungaria 128% si Luxemburg 128%. Scaderi au fost inregistrate in Grecia -23%, Italia -19% si Cipru -9%. In Romania preturile locuintelor au crescut cu 15% fata de 2010, in timp ce chiriile au crescut cu 22%. Romania este una dintre cele 8 tari din UE in care chiriile cresc mai mult decat preturile locuintelor.
Campioana este Estonia, unde din 2010 chiria a crescut cu 171,39%, in timp ce preturile locuintelor au crescut cu 156%. Italia este un alt exemplu, unde casele au pierdut 12% din valoare, dar chiriile au crescut cu aproape 7%, toate acestea in conditiile in care salariile au crescut mai putin decat preturile imobilelor.
Ultimele date arata ca in Romania, in luna martie, volumul lucrarilor din domeniul constructiilor a crescut de la an la an cu 21% pentru cladirile rezidentiale si cu 16% pentru cladirile nerezidentiale - inclusiv cladirile de birouri si comerciale.
Potrivit unui studiu Deloitte, pentru a cumpara o proprietate de 70 mp, o persoana din Romania ar trebui sa economiseasca 7 ani salariul mediu anual. Acest lucru este similar pentru Polonia, Marea Britanie, Italia, Germania si Olanda, cu o medie intre 6 si 8 ani. Cele mai scumpe piete imobiliare folosind aceasta metoda de calcul sunt Serbia, Cehia, Slovacia si Austria, care au o medie intre 15 si 10 ani. Cele mai putin costisitoare sunt Norvegia, Bulgaria, Portugalia si Belgia, cu mai putin de 5 ani.
Cresterea ratelor dobanzilor si schimbarea alocarii cheltuielilor de consum determinata de inflatie ar putea crea o modificare a cererii de locuinte noi si pot determina preferinta pentru inchiriere in locul achizitiei. Constructorii resimt deja cresterea preturilor la materialele de constructie, influentate de conflictul din Ucraina si de problemele legate de lanturile de aprovizionare. Acest lucru duce la cresterea costurilor de constructie si, intr-un mediu cu inflatie ridicata, s-ar putea dovedi dificil sa le transfere catre clienti fara a afecta cererea. De asemenea, exista un alt factor care ar putea restrictiona cererea. In Romania, ROBOR la 3 luni a ajuns la 5,71%, aratand o crestere de 0,5% in mai putin de doua saptamani. In conditiile in care Banca Nationala a Romaniei a anuntat continuarea cresterii ratei de referinta, creditele ipotecare devin din ce in ce mai scumpe. Potrivit raportului Deloitte, Romania a avut cea mai mare rata a dobanzii creditelor ipotecare dintre toate tarile UE.
De obicei, piata imobiliara din SUA actioneaza ca un semnal, evolutia pietei americane ajungand mai devreme sau mai tarziu si in Europa. Ultimele date din Statele Unite arata o scadere semnificativa a vanzarilor de locuinte existente pana la nivelul din iunie 2020 - trei luni consecutive de scadere. Vanzarile au scazut cu 2,4% fata de luna precedenta si cu 5,9% fata de anul precedent. Asociatia Nationala a Agentilor Imobiliari din Statele Unite (NAR) considera ca aceasta scadere este rezultatul preturilor ridicate ale locuintelor combinate cu cresterea ratelor creditelor ipotecare. Acestia estimeaza ca un declin in sectorul imobiliar este iminent si ca piata va reveni la nivelurile de dinainte de pandemie, dupa cresterea din ultimii doi ani.
Piata imobiliara din SUA a avut o problema cu stocul de case nevandute, care era foarte mic, dar aceasta situatie se redreseaza. Stocul de case nevandute se situeaza la 2,2 luni in conditiile actuale de vanzare, in crestere de la 1,9 luni in martie, dar in scadere de la 2,3 luni in aprilie 2021. Este o piata neobisnuita in care vanzarile sunt in scadere, dar casele listate inca se vand rapid, unii cumparatori optand pentru ipoteci fixe pe 5 ani pentru a se proteja de cresterile de dobanda, in timp ce 26% din toate tranzactiile din aprilie au fost facute in numerar. O alta tendinta care favorizeaza vanzarile rapide este concurenta pe care o fac investitorii institutionali persoanelor fizice. In ultima vreme, investitorii institutionali reprezinta intre 28% din cumparatori in Texas, 19% in Georgia si 16% in Utah, Missouri, Carolina de Nord, Ohio si Florida.
Doar 25% dintre investitorii romani favorizeaza investitiile imobiliare, mai putin decat investitiile in actiuni si cripto, conform sondajului eToro Retail Investor Beat. Intrebati cum vad piata imobiliara locala in acest an, 39% o vad cu performante mai slabe, 28% cu performante mai bune si 31% o vad neschimbata.
Explicatiile ne-au fost oferite de analistul Bogdan Maioreanu, eToro.
Foto: pixabay
Un produs media marca Rentrop&Straton 
